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谁说上海土地供应要“断炊”

2019/10/10 21:02:53

谁说上海土地供应要“断炊”

近日,上海多幅土地暂停原计划的挂牌出让。10月13和14日两天,便有五幅住宅用地暂停挂牌出让,包括新江湾城40亿亩纯宅地、青浦区朱家角镇地块、青浦区赵巷地块、嘉定新城地块,其中官方列出的原因是:出让地块开发建设条件需进一步完善。

 

这一现象,近几年来比较罕见。笔者认为,暂停部分地块的出让,可能与近期上海官员的表态有关。10月9日市委书记韩正指出,上海房价已经很高,控制房价是重要调控目标。中小套型商品住房供应严重不足,特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。根本原因是供地不合理,中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施,土地供应量不变,结构必须调整。

 

于是,各种媒体和专家做出了种种猜测,比如上海担心“地王热”了,上海要对高房价出大招了……

 

笔者认为,在上海依然实行限购、限贷、限外等措施的情况下,基本没什么调控大招了,暂停土地出让跟打压房价关系不大。如果因为害怕土地市场过于火爆,开发商抢地太拼,高地价推高房价,因此而不再继续供地,那与抑制高房价正好背道而驰,房价主要由供求关系决定,很简单的逻辑:不卖面粉,面包价格岂不是还要更大幅度的上涨?

 

暂停挂牌的原因,应该是根据最新指导方针,将会调整出让条件。比如,增加中小套型的建设比例,以缓解供求的结构性矛盾;再如,提高地块容积率,这样就能在同等规模的土地上建设更多住宅。调整之后,仍将继续挂牌上市。

 

这也引发一些深层次的思考。从政策设计角度看,从2005年开始,诸多的房地产调控政策都在关注增加中小套型住宅供应,典型政策是2006年出台的“90、70”政策:各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。对于这一政策,上海等少数城市严格执行,但多数城市并未严格落实。

 

这个“一刀切”式的行政管制政策,在执行过程中并没有很好被落实,既有市场方面的原因,也有地方政府方面的因素。比如,全国各地房地产市场情况存在较大差异,统一都要求70%以上须是中小套型,是否符合市场需求?如果一个城市的住宅需求是中大户型,改善需求为主,那么开发商建设这么多中小套型,就面临市场需求不足、项目利润率偏低的风险。而且,事后还出现许多“怪现象”,比如一套房子两个产证(开发商阳奉阴违),结果2010年实行限购之后,在限制城市这类住宅根本没办法出售!那么,这到底是开发商的罪,还是地方政府的错?

 

随着去年以来诸多楼市限制政策的放松,“90、70”政策也明确松绑了。今年3月,国土资源部住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出:各地要立足市场实际需求,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

 

同时,这一《通知》还要求:住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

 

作为大量外人来口涌入的一线城市,北上广深的中小套型住宅需求,明显比其他二三线城市旺盛,适当增加这类住宅的开发和供应,可以理解。但千万不能因为近几个月一线城市土地市场趋热,高价地频出,而压缩宅地供应。

 

另外,还应关注一个市场现象。去年四季度以来,上海楼市复苏,房价上涨,但区域结构出现明显分化,市区房价涨幅明显,尤其是内外环之间的部分板块,涨幅达二三成,而远郊很多楼盘和二手房基本没涨,或涨幅不超过一成。这也就意味着,远郊地区的中低档、中小户型的住宅,需求并不算旺盛。而市区的中高档、中大户型卖得却较好。

 

去年以来,国家支持改善性购房需求的政策较多,所以本轮改善需求集中释放,推高了相关房源的房价。从中也可看到,相比远郊,市区更需要中小套型住宅,这样可以控制单套房屋的总价。因此,建议相关部门在尊重市场、更多让开发商根据市场需求决定户型大小的前提下,可以适当规定市区宅地建设中小套型的比例。

 

另外,最关键的措施仍是:总体增加宅地供应规模,缓和供需矛盾。未来一段时间,应该加快宅地供应节奏,而非收紧或停止。

 

(注:本文作者为上海易居房地产研究院副院长 本文仅代表作者个人观点。本文编辑:陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)